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美的置业：相信房地(di)产开发(fa)业务还会回到舞台上,销(xiao)售金额,公司(si),重组
（文/解红娟 编纂/马媛媛）“相信美的置业的开发(fa)业务总有一(yi)天还会回到舞台上来。”首席财政官林戈说道。
8月19日，美的置业召开2024半年度业绩(ji)发(fa)布会，董事会主席、执(zhi)行董事兼总裁郝恒乐、执(zhi)行董事兼执(zhi)行总裁王大(da)在、执(zhi)行董事兼首席财政官林戈出席集会。
会上，管理层介绍(shao)了2024年业绩(ji)数据，期内美的置业实现收入(ru)251.34亿元，同比减少30.83%；毛利约23.21亿元，同比下(xia)降51.6%;公司(si)拥有人应占溢利约3.76亿元，同比减少51.94%;公司(si)拥有人应占核心(xin)净利润约4.19亿元，同比下(xia)降51.1%。
为(wei)应对业绩(ji)下(xia)滑压(ya)力、减少负债及与房地(di)产开发(fa)业务的重资产属性相关信用风险，美的置业将房开业务重组，接着通过实物分派方式从集团剥离。
“但(dan)这其实不意味着美的置业放弃了这个行业。”首席财政官林戈直言，无论是大(da)股(gu)东还是经营团队(dui)，美的置业对地(di)产这个行业既然(ran)保持着决心(xin)，只不过现在在应对特殊的阶段的周期瓜代的过程当中，不能(neng)用过去常规的应对方案(an)去过度过这一(yi)个危机，所(suo)以(yi)美的置业采用了一(yi)个异常规的特殊的重组方案(an)。
偿(chang)债压(ya)力较小
弗成否认的是，受行业出清和转(zhuan)型影响，美的置业业绩(ji)数据其实不理想。
2024上半年，美的置业及其附属公司(si)连同其合营企业和联营公司(si)的合同销(xiao)售金额约202.1亿元，同比下(xia)降50.17%；确认销(xiao)售总面积为(wei)227.7万平方米，较2023年同期的339.1万平方米下(xia)降32.9%。
受确认销(xiao)售面积减少，美的置业开发(fa)业务有所(suo)下(xia)滑。数据表现，2024上半年，美的置业物业开发(fa)及销(xiao)售241.05亿元，同比减少32.04%。
必要(yao)指出的是，在开发(fa)业务下(xia)滑之(zhi)际(ji)，美的置业物业管理服务、贸易物业投资及营运却显现出壮大(da)的韧性。
以(yi)物业管理服务举例，2024上半年，美的置业物业管理服务8.4亿元，同比增(zeng)加15.89%，主要(yao)因为(wei)合约管理的物业修建面积上升所(suo)致(zhi)。
数据表现，2024年上半年，美置服务服务合约面积9218万平方米，第三方业务占比达20%。报告期内，非住宅业态合约面积约1100万㎡，合约收入(ru)约3.2亿。别(bie)的，借(jie)助控(kong)股(gu)股(gu)东的壮大(da)产业链资源劣势，物管业态从住宅业务延(yan)伸至产业园区(qu)、医疗康(kang)养等领域。
王大(da)在指出，未来物管服务要(yao)继承发(fa)力核心(xin)业务即住宅核心(xin)业务，基于壮大(da)的产业链资源劣势，让服务管理延(yan)伸到产业园区(qu)、医疗、康(kang)养等等多(duo)元化赛道，继承优化提拔住宅项目的客户服务体(ti)验的同时，把医院(yuan)、产业园服务的第二赛道继承举行很(hen)好(hao)的拓展和延(yan)伸，强化核心(xin)合作(zuo)力。
另值得(de)一(yi)提的是，凭(ping)借(jie)稳健基本面、财政审慎的劣势，美的置业是业内为(wei)数不多(duo)获(huo)得(de)融资的房企。
于报告期末，美的置业累计刊(kan)行三期总计人民币41.2亿元中期票据，有息负债总量为(wei)人民币371.0亿元，较上年同期下(xia)降人民币66.6亿元。净负债率(lu)为(wei)50.1%，现金短债比1.26，扣预资产负债率(lu)67.8%，三道红线保持绿档。加权平均融资成本为(wei)4.54%，继承保持低位水平。
与此(ci)同时，美的置业自动优化负债结构。截至报告期末，公司(si)一(yi)年内到期有息负债人民币90.8亿元，月均还债仅人民币7.6亿元。报告期内，现金总量135亿元，偿(chang)债压(ya)力较小。
股(gu)权重组
“行业目前处于出清和转(zhuan)型的交(jiao)叉期，可(ke)以(yi)说是异常难(nan)题。”首席财政官林戈泄漏表现，为(wei)度过这一(yi)危机，美的置业采用了一(yi)个异常规的特殊的重组方案(an)。
6月24日，美的置业发(fa)布通告称，公司(si)将举行股(gu)权重组，将全资持有的房地(di)产开发(fa)业务产权线从上市公司(si)重组至控(kong)股(gu)股(gu)东，股(gu)权重组方式采用了香(xiang)港资本市场常见(jian)的实物方式分派。
即美的置业设计对其房地(di)产开发(fa)及销(xiao)售业务（房开业务）举行外部重组，马上房地(di)产开发(fa)业务从上市公司(si)业务中剥离，将重心(xin)转(zhuan)移到轻资产模式，专注经营性业务，包括物业管理、贸易物业投资与运营和房地(di)产科技。
中指研讨(tao)院(yuan)企业研讨(tao)总监刘水向观(guan)察(cha)者网泄漏表现，把房开业务从本集团剥离将可(ke)减少本集团的负债和与房地(di)产开发(fa)业务的重资产属性相关的信用风险，并为(wei)股(gu)东提供变现其在本公司(si)部分投资的选择权，减少其与本公司(si)股(gu)份相关的房开业务投资风险。
刘水进一(yi)步指出，将重心(xin)转(zhuan)移到轻资产模式，实现更高的利润率(lu)（与房开业务相比），并减少其在房地(di)产市场的周期性风险敞口。
美的置业方面泄漏表现，此(ci)举是为(wei)低落债务水平及信用风险、业务模式重心(xin)转(zhuan)移至轻资产属性并保留集团价值重估，未来将构建围绕房地(di)产开发(fa)全价值链的低杠杆、轻资产的综合实力，持续探索(suo)房地(di)产发(fa)展新模式。
据悉，美的置业拟将房开业务重组到附属公司(si)（“私人公司(si)”），后将私人公司(si)股(gu)权以(yi)实物方式向部分股(gu)东举行分派，同时提供现金替代方案(an)即每股(gu)5.9港元，现金替代的市盈率(lu)为(wei)20.82倍(bei)，远高于市场可(ke)比公司(si)，且(qie)较6月23日通告前最后交(jiao)易日收市价每股(gu)3.75港元溢价57.3%。
经重组后，房开业务产权线全体(ti)上移，由美的控(kong)股(gu)间接负责。同时，美的置业经营团队(dui)保持不变，继承承接控(kong)股(gu)股(gu)东所(suo)持房开资产的全链条开发(fa)管理，为(wei)其提供代建、销(xiao)售、物业等一(yi)系列服务。
重组完成后，美的置业将构建“开发(fa)代建+物管服务+资产运营+房地(di)产科技”的业务模式，业务虚质并未产生改(gai)变，且(qie)将更聚焦于民生实业，以(yi)低杠杆、轻资产的方式继承深耕房地(di)产开发(fa)全价值链。
关于重组后上市平台的营收方针，管理层泄漏，未来上市平台营收方针复合增(zeng)长不低于25%，净利润率(lu)复合增(zeng)长不低于20%。个中，物管服务业务未来3年的规模会有不低于10%的增(zeng)长，同时公司(si)还会保持行业内有合作(zuo)力的派息政策。