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万科有了更多同路人,谋划性现金流(liu),融(rong)资,地产
作者 | 周智宇
编纂 | 张晓玲(ling)
尽管(guan)有之前业绩预告的铺(pu)垫，但当万科中报吃(chi)亏真正(zheng)摆在眼前，还是让行(xing)业表里，感慨万千。
地产行(xing)业的周期调整之深、之长(chang)，显(xian)然超乎想象。面对史无前例的大变局，没有人可以或许置身事外。
不外在万科财报当中，新的生气也在酝酿。二季度谋划性现金流(liu)转(zhuan)正(zheng)，三大主业竞争力稳步提升，以及多赛道REITs突(tu)破都表明，万科抗住了阶段性压力，它(ta)在应对短期难题的同时，也在为未来长(chang)期发展(zhan)蓄力。
8月30日的业绩会(hui)上，万科董事会(hui)主席郁亮仍(reng)旧向(xiang)外展(zhan)现出(chu)对行(xing)业的决心。他坦言，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样(yang)化住房需求的支持也在持续添加，这些都在为市(shi)场需求的复苏蓄积能(neng)量(liang)，为新发展(zhan)阶段的到(dao)来提供土壤。
市(shi)场对于接上去(qu)政策进一步转(zhuan)暖，也充满(man)期待(dai)。就在8月30日，一则关于存量(liang)存款利率调整的听说，调动了投资者的情绪，地产板(ban)块大涨，万科A也一度涨停。
当然，眼下难题的办理和向(xiang)“新”而行(xing)的能(neng)力提升仍(reng)必要(yao)耐烦和时间，对现在的耐烦，就是对未来的决心。这个历程中，万科也有了更多同路人，这会(hui)是万科穿越此轮(lun)周期的底气所在。
修复
归母净利润(run)首次中报为负，谋划性现金流(liu)净额则环比由负转(zhuan)正(zheng)。从中报可以看到(dao)，万科以后确实面临一道难题，但并非无解(jie)。
面对阶段性谋划难题，以及短期流(liu)动性压力，万科抽丝剥(bao)茧，给(gei)出(chu)自己的解(jie)题之法。
利润(run)真个吃(chi)亏，反映的是房地产周期的影响。2022年之前，行(xing)业内以规模论英雄，低价地频出(chu)，随着这些地块近两年进入结算周期，给(gei)包括万科在内房企确当期利润(run)，带来不小压力。
加上万科在上半年瘦身健体，带来大宗和股权生意业务吃(chi)亏以及部分非主业财务投资吃(chi)亏和减值计提，致使万科短期业绩承压。
不外，万科财务负责人韩慧华在业绩会(hui)上透露表现，2022年以后万科的新项目利润(run)状态不错，贩卖(mai)毛利率平均在18%左右。至今(jin)年年底，大约会(hui)有2270亿元的货值，预计去(qu)化80%，随着这部分项目进入结算期，这可以或许带动万科业绩提升。
此外，万科也在通过操盘效率的提升，让存量(liang)资源发挥出(chu)更大的代价。
在关系到(dao)房企偿债能(neng)力的现金流(liu)方面，万科则有了显(xian)著改进。从这个维(wei)度来说，万科已经度过了最难时期。
中报显(xian)示，万科在二季度谋划性现金流(liu)净额，较(jiao)一季度的-94.21亿元显(xian)着改进，实现42亿正(zheng)向(xiang)现金流(liu)。
韩慧华表明，这主如果万科上半年在业务瘦身健体上，取得主动进展(zhan)。
通过改进贩卖(mai)、推进商办等大宗资产生意业务，以及退出(chu)其他业务，清算和转(zhuan)让非主业财务投资三方面的努力，万科上半年合计回款超1370亿元。
同时，随着托(tuo)付顶(ding)峰期过去(qu)，万科的支付压力显(xian)着下降。数据显(xian)示，今(jin)年上半年，万科托(tuo)付总量(liang)同比下降超过30%，工程支付量(liang)也响应降低，此外万科其他方面支出(chu)，也随规模下降而响应减少。
谋划层面改进，万科也在银行(xing)等金融(rong)机构(gou)和相关部门支持下，融(rong)资渠道保持通行(xing)。
可以看到(dao)，二季度万科新增(zeng)融(rong)资、再融(rong)资显(xian)着加速。上半年，万科实现新增(zeng)融(rong)资、再融(rong)资612亿元，平均融(rong)资成本3.66%，融(rong)资模式转(zhuan)换(huan)提速。
尤其是在5月份，万科得到(dao)了来自招商银行(xing)牵头的200亿元银团存款；随后在7月又得到(dao)交通银行(xing)、中国银行(xing)等机构(gou)的多笔存款。这使得，截至7月末(mo)，万科新增(zeng)融(rong)资和再融(rong)资完(wan)成总量(liang)超过670亿元。
在近期持续降解(jie)存量(liang)债务后，万科今(jin)年年内已无境(jing)外公(gong)开债，境(jing)内公(gong)开债则仅剩下1笔20亿元的中票。
此外，万科下半年待(dai)托(tuo)付房源近10万套，托(tuo)付量(liang)同比下降40%，这让万科在谋划真个支出(chu)压力大幅缓解(jie)。万科可以或许在尽力完(wan)成下半年交房任务，保持贩卖(mai)和回款稳定的同时，通过进一步推进大宗生意业务和股权处理，创(chuang)造更多自在可用的现金流(liu)。
在融(rong)资模式转(zhuan)换(huan)的同时，万科还在争取银团存款、谋划性物业贷等机会(hui)，寻求融(rong)资真个增(zeng)量(liang)流(liu)动性。现金流(liu)的进一步好转(zhuan)，支撑着万科走出(chu)短期困境(jing)。
新生
诚然，地产行(xing)业还处于新旧动能(neng)切换(huan)的历程中，房企的阵痛还将持续一段时间，但只要(yao)度过这一关，它(ta)们也将脱胎换(huan)骨，迎(ying)来新生。
万科为此做好了准备。在调整融(rong)资模式，降解(jie)风险的同时，万科也将自己的能(neng)力圈，进一步聚焦到(dao)综合住区开发、物业服务、租赁公(gong)寓三大主业上，它(ta)希(xi)望通过对专业度的打磨，让本身的业务、投资和能(neng)力都越发聚焦。它(ta)也能(neng)突(tu)破自我，化危(wei)为机。
以后，对房企来说，开发业务仍(reng)是收入的主要(yao)泉源，但市(shi)场的供需关系却(que)发生重大转(zhuan)变。购房者越发细分、感性，而好产品仍(reng)旧有市(shi)场。
万科联席总裁、开发谋划本部首席合资人张海(hai)透露表现，新房市(shi)场规模缩减，同时项目谋划难度添加，操盘合格线(xian)大幅进步。万科则盘绕造好房子，实现高质量(liang)发展(zhan)。
这使得，在拿地投资时，要(yao)向(xiang)城市(shi)中有实在改进需求的板(ban)块和片区进一步集中；此外，则是营造社区生活场景，盘绕客户需求的新变化，对成本和用度的投入进行(xing)结构(gou)性调整，进步产品的质量(liang)价格比和性能(neng)价格比。
同时，在新增(zeng)楼盘显(xian)著减少的情况下，向(xiang)存量(liang)市(shi)场要(yao)机遇，也是万科的一个解(jie)题思绪。
万物云在上半年重点发力方向(xiang)，便(bian)是老(lao)旧小区改革能(neng)力。通过以低于市(shi)场价格30%的高性价比开展(zhan)业务，实现对项目公(gong)区环境(jing)的系统性改进，进而获取市(shi)场竞争的主动权。
通过挖掘(jue)市(shi)场机会(hui)，万物云也外行(xing)业增(zeng)长(chang)存在挑(tiao)战的情况下实现营收增(zeng)长(chang)，上半年实现营收176.3亿元，同比增(zeng)长(chang)9.5%。
万科总裁、长(chang)租公(gong)寓事业部首席合资人祝九胜透露，泊寓上半年在多个城市(shi)与国资国企达成了计谋合作意向(xiang)，未来合作总房源数超2万间。
这是万科长(chang)租公(gong)寓存量(liang)资产盘活模式不断(duan)成熟的表现。祝九胜以深圳和颂轩(xuan)项目为例，1088套公(gong)寓由售转(zhuan)租并实现了停业即满(man)租，同类模式在今(jin)年完(wan)成了6个，盘活房源数超6000间。
上半年，万科租赁住宅业务虚现营业收入17.3亿元，同比增(zeng)长(chang)5.3%。谋划性利润(run)（NOI）和权益净利润(run)均实现了双位数增(zeng)长(chang)。
谋划服务业务保持良好发展(zhan)势头的同时，万科多赛道REITs也持续突(tu)破。3月，物流(liu)REITs已于今(jin)年3月通过发改委审批，得到(dao)证监会(hui)受理；4月中金印力REIT在深圳证券生意业务所上市(shi)；公(gong)寓REITs也已在申报阶段，已经得到(dao)相关指导和反应。
此外，万科也关注到(dao)行(xing)业中出(chu)现私募REIT的尝试，万科建万基(ji)金武汉项目加入了“建信(xin)住房租赁基(ji)金持有型不动产资产支持专项计划”，项目已于7月30日在上交所挂牌上市(shi)。
REITs上的持续突(tu)破，在让万科打造更多优良资产，加速转(zhuan)向(xiang)不动产谋划者的同时，也与包括国寿、中金、中信(xin)在内的更多投资机构(gou)链接起来，这些机构(gou)不但是REITs投资人，也是万科在周期转(zhuan)换(huan)的时候，支持万科成长(chang)的同路人。
近期，万科也通告，骨干管(guan)理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增(zeng)持公(gong)司A股股票。有了内部骨干的上下同心专心，以及外部机构(gou)的支持，万科也可以或许在应对周期变化的时候，越发自在。
大概前路仍(reng)旧荆棘遍地，但惟有不怕艰险地向(xiang)前开拓，才能(neng)从曲折的门路中开辟出(chu)生路。万科也要(yao)继承努力闯关，在同路人的支持下前行(xing)，为自己、为行(xing)业找到(dao)下半场里的活法。
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